小型產(chǎn)權(quán)房屋是指在農(nóng)村公共土地上建造的房屋，不支付地租和其他費(fèi)用。 ““小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，而是社會實(shí)踐中形成的傳統(tǒng)術(shù)語，沒有國家簽發(fā)的土地使用和預(yù)售許可，購房合同未在所謂的所有權(quán)并不是真正合法和有效的所有權(quán)。

2、小產(chǎn)權(quán)房的成因

1、城市的高房價：許多大中型城市的高房價是形成小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的不平衡，一些大城市的房價長期上漲很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)時當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口的收入水平。同時，政府建造的經(jīng)濟(jì)適用房無法滿足這些住房需求。有很多真實(shí)的團(tuán)體在購買小型房地產(chǎn)。

2、逃逸空間：農(nóng)民可以依法在農(nóng)村集體所有和集體建設(shè)用地中獨(dú)立經(jīng)營，自建房屋可以商品化。由于政策中法律規(guī)定的含糊之處，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)在各地普遍猖ramp，給小產(chǎn)權(quán)房留下了合法和非法的空間。

3、耕地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)在自己的集體建設(shè)用地和自己的房屋中建造的財產(chǎn)，不受開發(fā)商向政府支付土地使用權(quán)出讓金的限制(包括政府向農(nóng)民支付的征地費(fèi));它是一個由村集體領(lǐng)導(dǎo)的開發(fā)項目。它可以節(jié)省市政建設(shè)成本，例如基礎(chǔ)設(shè)施和成本。在這個發(fā)展過程中，出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民的收入要高于政府收取的土地補(bǔ)償費(fèi)。

3、買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

(1)法律效力“小業(yè)主住所”買賣合同的效力一般被視為無效原則。但是，情況有所不同：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村住房銷售合同被認(rèn)為是有效的。

如果將房屋出售給非本地人，則在相關(guān)組織或部門批準(zhǔn)后，該合同可被視為有效。

如果將房屋出售給非當(dāng)?shù)厝?，并且未?jīng)有關(guān)組織或部門的批準(zhǔn)未實(shí)際履行合同，或者買方未實(shí)際使用房屋，則該合同無效。

(2)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到“小產(chǎn)權(quán)房”不能成為正式所有權(quán)證書的標(biāo)的，因此，它不構(gòu)成真正意義上的所有權(quán)。也就是說，擁有小產(chǎn)權(quán)的房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國的土地管理法，小產(chǎn)權(quán)房不得轉(zhuǎn)讓或出售給集體以外的第三方，也就是說，購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時，它也影響到房屋的保護(hù)和增值。

購買小型在建房屋時，購買者應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂合同并支付房價。有關(guān)部門整頓農(nóng)村住房建設(shè)項目，有可能中止甚至強(qiáng)行拆除。購房者面臨著尷尬的局面，他們無法按時拿到房子并要求付款。