商品房在使用中會(huì)逐漸老化，產(chǎn)生磨損、老化等現(xiàn)象，使得房屋的性能、品質(zhì)出現(xiàn)下滑。因此，對(duì)于商品房使用年限的計(jì)算也就成為了一個(gè)重要的問(wèn)題。

一、商品房的使用年限分類

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<商品房質(zhì)量檢測(cè)規(guī)范>的通知》（建控[2011]345號(hào)）的規(guī)定，商品房的使用年限根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式、使用性質(zhì)和建筑工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等因素，可以分為以下三種類型。

1.鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)住宅

商品房的使用年限為50年，每10年為一個(gè)使用年限周期，最多可續(xù)辦一次使用年限手續(xù)。

2. 鋼、木結(jié)構(gòu)住宅

商品房的使用年限為40年，每10年為一個(gè)使用年限周期，最多可續(xù)辦一次使用年限手續(xù)。

3. 其他房屋

其他類型的商品房不但受到結(jié)構(gòu)形式等因素的影響，還受到使用環(huán)境、墻體材料、靠近輻射源的程度等因素的影響。

如地下車庫(kù)、樓房應(yīng)用于企事業(yè)單位、農(nóng)民房等，其使用年限也需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確定。一般情況下，使用年限為60年，每10年為一個(gè)使用年限周期，最多可續(xù)辦一次使用年限手續(xù)。

二、商品房使用年限計(jì)算方法

商品房使用年限的計(jì)算方法是根據(jù)“房屋使用壽命”的概念進(jìn)行的。房屋使用壽命是指在按照現(xiàn)行規(guī)范正常使用、維護(hù)情況下，房屋使用的年限。

商品房使用年限的計(jì)算方法如下：

1. 以竣工驗(yàn)收日期為起點(diǎn)

商品房使用年限的起算點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)證上的竣工驗(yàn)收日期。

2. 減去建筑年限

商品房的建筑年限不同，根據(jù)前文提到的不同類型，有不同的使用年限。

在計(jì)算商品房使用年限時(shí)，可以從竣工驗(yàn)收日期開(kāi)始，減去商品房的建筑年限，這個(gè)差值即是這個(gè)商品房的使用年限。

3. 根據(jù)維修情況調(diào)整

商品房的維修情況與使用年限有關(guān)。如果房屋得到了不斷的維護(hù)和維修，尤其是在升級(jí)改建中進(jìn)行了加固等改造，則使用年限可以適當(dāng)調(diào)整。

如果商品房沒(méi)有經(jīng)過(guò)維修，則使用年限應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做出評(píng)估，以確定再次續(xù)辦的使用年限。

總的來(lái)說(shuō)，商品房的使用年限是要根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考慮的。在買房的時(shí)候，購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真核對(duì)房屋的使用年限，以免在之后出現(xiàn)無(wú)法修復(fù)的老化狀況造成重大損失。