工業(yè)用地實(shí)際商用的拆遷工廠一般需要經(jīng)過以下步驟：首先，政府或相關(guān)部門會(huì)與工廠進(jìn)行協(xié)商，明確拆遷的目的和原因，并達(dá)成協(xié)議。其次，工廠需要提供必要的拆遷文件和手續(xù)，包括土地使用證明、環(huán)評(píng)報(bào)告等。然后，政府會(huì)進(jìn)行勘察和評(píng)估，確定拆遷補(bǔ)償金額及方式。然后，雙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并按照協(xié)議進(jìn)行資金補(bǔ)償和相關(guān)手續(xù)辦理。最后，工廠需要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行搬遷，并履行相關(guān)手續(xù)，如注銷企業(yè)，遷移設(shè)備等。整個(gè)拆遷過程需要保障工廠正當(dāng)權(quán)益，并盡量減少對(duì)工廠生產(chǎn)和員工的影響。